Immobilier refuge

(Source Knight Frank Wealth Report)

2019 a confirmé une dynamique forte sur les actifs immobiliers prime, résidentiel, commercial et bureau, dans les grandes métropoles mondiales (à l’exception de Londres qui a connu une légère décrue de 2.5%). Néanmoins, la physionomie du marché évolue : on voit émerger, aux côtés des investisseurs institutionnels historiques, d’importants acteurs privés, les family offices ! Portés par la création de richesse (le nombre d’UHNWI dans le monde a cru de 6% en 2019, à plus de 531 000 individus – la France tenant la 4e position dans ce palmarès avec près de 19 000 personnes, après les USA – 240 000, la Chine – 61 000 et l’Allemagne – 23 000), le capital privé s’organise, s’arroge une place significative et impacte l’évolution des actifs. On constate ainsi que les actifs liés aux nouveaux modes de vie (résidences collectives, seniors…etc) et au bien-être, privé ou professionnel, font l’objet d’une attention croissante. De même que la recherche d’impact, social et environnemental, est maintenant largement intégrée par ces grands investisseurs. Ce sont donc des thématiques entières qui se voient revisitées à l’aune de ces évolutions.

 

Cette professionnalisation laisse cependant peu de place aux petits acteurs, et dans un marché en quête désespérée de rendement, les véritables opportunités sont rares. Et difficilement accessibles. Il est alors intéressant de regarder les villes qui remportent les faveurs des grands détenteurs de capital privé :

 

New York, Londres et Paris forment, une fois de plus, le tiercé gagnant. Mais la quête de meilleures conditions de vie permet l’émergence de villes de taille moyenne, tout particulièrement européennes, comme Oslo, Zurich, Helsinki, Vienne, Madrid ou Amsterdam. Sans parler des lieux de villégiature (Cote d’Azur, Alpes…etc). L’Europe demeure donc une terre de forte attraction pour ces acteurs, qui dirigent des flux de capital significatifs.

 

En matière de perspectives d’évolution, Paris semble conserver un véritable attrait. En effet, même si 2019 a permis de franchir de nouveau record de volumes dans l’immobilier d’entreprises (€35bn contre 30.4bn en 2018), si le résidentiel a encore connu une hausse de plus de 6%, le potentiel de la capitale demeure, porté par une conjoncture porteuse (jusqu’au déclenchement de la crise sanitaire), et des projets d’infrastructures gigantesques (Grand Paris, JO).

 

Quelques chiffres pour 2019 : 84 opérations supérieures à 100 millions d’euros contre 77 en 2018. Ce sont surtout les méga deals qui ont fait la différence : les transactions supérieures à 200 millions d’euros de 2019 totalisent ainsi 16,3 milliards d’euros, contre 12,4 milliards en 2018.

 

L’Île-de-France a conforté sa première place en 2019 : toutes opérations confondues, 26,6 milliards d’euros y ont été investis, soit 75 % de l’activité en France et un montant record. Ce volume a principalement été investi en bureaux (83 %), devant les commerces et les locaux industriels. Mais l’effet méga-deals a également joué en régions.

 

Avec 2,1 milliards d’euros engagés, la région Rhône Alpes a largement battu son record grâce à la multiplication des grandes transactions et à l’appétit croissant d’investisseurs français et étrangers, principalement nord-américains, allemands et britanniques. Ce changement d’échelle du marché en Rhône Alpes est à l’image de celui du marché locatif, puisque 2019 a également été une année record en matière de demande de bureaux à Lyon.

 

À La Défense (1er parc de bureaux en Europe), 3,6 milliards d’euros ont été investis sur une douzaine d’opérations. La progression est de 45 % sur un an et permet au quartier d’affaires de réaliser sa deuxième meilleure performance après 2007. Les investisseurs asiatiques ont réalisé cinq des huit transactions de plus de 100 millions d’euros dont deux supérieures à 500 millions d’euros. Après avoir animé le marché londonien en 2018, les Sud-Coréens ont été à l’origine de quelques-unes des plus grandes transactions, et devancent les Allemands et les Britanniques.

 

Pour 2020, les pronostics demeuraient confiants jusqu’au déclenchement de la crise sanitaire. L’immobilier devrait rester porté par l’environnement de taux bas (qui resteront décidément bas très longtemps encore) et la recherche de rendement. La crise devrait d’ailleurs renforcer la prudence des investisseurs, ce qui continuera de jouer en faveur des actifs aux fondamentaux solides. Mais la raréfaction des produits « prime » et la compression des taux de rendement favoriseront également les actifs de diversification.

 

L’immobilier, plus que jamais, devrait bénéficier de son statut refuge et actif réel en 2020 ! Mais de nouvelles tendances (investisseurs, impact, thématiques…etc) se font jour qui constituent probablement des indicateurs avancés sur les actifs de demain.