Immobilier : cigales et fourmis

Globalement, 153 maisons et appartements de plus de $25M se sont vendus dans le monde en 2018. En cumulé, cela représente $6,6Mrd, soit une progression de 13% par rapport à 2017 !

Alors que le nombre d’UHNWI (personnes détenant plus de $30M de fortune) reste en augmentation sensible, comme en témoigne ce chiffre, leurs lieux de résidence de prédilection évoluent.

Selon une étude Barnes, Hong Kong s’impose comme la ville où se sont vendus le plus de logements très haut de gamme en 2018. Longtemps en pointe dans ce secteur, Londres, troisième, est à la peine.

Mais au-delà de la croissance, c’est surtout l’évolution de l’offre qu’il faut relever. De nouveaux acteurs émergent sur ce marché du très haut de gamme ; les particuliers fortunés peuvent acquérir des biens conçus par des marques expertes du secteur du luxe, qui proposent davantage que les « traditionnelles » résidences dotées des équipements luxueux, tels piscines et spas.

En effet, l’acquéreur type n’est plus seulement l’investisseur proche de la retraite. Il couvre désormais toutes les générations, y compris des jeunes dont les attentes riment avec l’époque. Ainsi, un projet, à Florence, construit dans une bâtisse restaurée du XVIeme siècle, propose 37 luxueux appartements, incluant aussi un programme de distractions et d’activités haut de gamme à l’année.

S’il s’internationalise fortement, ce marché reste dominé par les États-Unis. Mais cela n’empêche pas Paris d’être en tête des hausses de prix attendues. La confiance revient. Les prix dans les quartiers prestigieux demeurent 32% inférieurs à ceux de Londres et 69% à ceux de Hong Kong (où il ne faut jamais oublier que l’indexation de la devise sur le Dollar US, alors que l’inflation y est plus élevée, accroît le niveau général des prix de façon « artificielle » sur le long terme).

Au niveau européen, seules deux autres capitales, aux côtés de Paris, se détachent dans le palmarès mondial des hausses attendues pour 2019 : Berlin et Madrid. A Paris, la hausse prévue de 6% pourrait cependant être remise en cause par les manifestations violentes à répétition. En tout état de cause, après des années 2017 et 2018 exceptionnelles, les professionnels de l’immobilier prime s’attendent à un rythme d’évolution plus normal en 2019.

Pour l’investisseur, dans un contexte de prix élevés, il est légitime de s’interroger sur la stratégie à adopter. Une des raisons de l’envolée des prix est le niveau des taux, depuis plusieurs années maintenant. A la lecture des dernières communications des banques centrales, cette situation ne semble pas prête de changer. En Europe tout au moins.

Conséquence directe, les rentabilités des opérations immobilières dites patrimoniales sont faibles, même si elles ont l’avantage de présenter aussi un faible niveau de risque. L’investisseur vise donc surtout la préservation du capital sur le long terme. Mais dénicher des investissements de ce type devient une gageure et requiert patience et extrême réactivité.

L’alternative est la stratégie dite « added value », qui consiste à acquérir des biens décotés pour des raisons de structuration complexe ou d’inadaptation aux normes ou marchés actuels. Présentant évidemment des perspectives de rentabilité supérieure, ce type d’opération demeure difficile, nécessite un horizon d’investissement long mais surtout un niveau d’expertise juridique, fiscale et technique élevé.

Il est d’ailleurs intéressant de relever l’évolution impressionnante du secteur immobilier qui propose aujourd’hui un accès beaucoup plus élaboré par le truchement de véhicules qui n’ont rien à envier au private equity. Le tout animé par un écosystème de professionnels qui ont structuré le marché sur un modèle proche de l’industrie financière : asset managers, brokers, etc.

Mais au-delà de cette sophistication du secteur, bienvenue dans une période compliquée et un marché cher, l’investisseur ne doit jamais oublier le prérequis à tout investissement immobilier : emplacement, emplacement, emplacement !

D’autant qu’on peut s’attendre, le jour où les taux se normaliseront, à une normalisation simultanée des prix ! Il sera alors primordial d’avoir une valeur d’actif préservée par sa localisation.