Toutes les enquêtes arrivent à la même conclusion : l’immobilier de luxe résiste bien et demeure pour l’instant un rempart contre les tempêtes, économiques ou géopolitiques.
Les prix continuent de progresser (ils ne reculent que sur 15 des 100 marchés « prime » recensés par Knight Frank), dopés par des effets post-pandémiques qui perdurent. Ainsi, la tendance au travail hybride gagne du terrain et le concept de résidence semi-principale (possibilité d’une installation partielle intégrant le télétravail tout en bénéficiant d’une qualité de vie accrue) prend de l’ampleur.
Ce nouveau mode de vie des « nomades de luxe », qui résident à Miami ou Saint-Barth en hiver et à Lisbonne ou sur la Côte d’Azur en été, est particulièrement fréquent dans le secteur des nouvelles technologies. Il en découle une nouvelle tendance : la mise en location saisonnière de leurs biens quand ils ne les occupent pas, le principe étant qu’une maison occupée est toujours mieux entretenue qu’une maison vide. En outre, depuis la pandémie, la location saisonnière de qualité est souvent préférée aux hôtels, aussi luxueux soient-ils. Sur le plan des transactions, l’activité devrait rester soutenue en 2023 quand on sait que 15 % des UHNWIs envisagent l’acquisition d’une résidence, même si ce chiffre est en léger retrait par rapport à 2022. La hausse des taux paraît peu impacter cette population, dans la mesure où la moitié d’entre eux font des acquisitions sans financement.
Un facteur qui devrait aussi soutenir les prix…
En particulier à Dubaï qui, après une hausse de 44% en 2022, pourraît à nouveau connaitre une augmentation importante, estimée à 14%. La politique accueillante à l’égard des Russes n’est certainement pas étrangère à cette évolution… Une grande majorité des 25 villes étudiées par Knight Franck devraient également voir leurs prix progresser, dans des proportions cependant plus limitées, de 3 à 5%.
Mais l’avenir de l’immobilier de prestige pourrait se situer ailleurs que dans ces grands centres. Car parmi les UHNWIs, les (jeunes) entrepreneurs sont de plus en plus nombreux. Et leurs aspirations se portent sur de nouvelles destinations à fort potentiel ou de nouveaux quartiers, dans des destinations déjà reconnues (un phénomène déjà observé sur un site aussi traditionnel que Paris). Cette évolution de la clientèle va probablement se traduire par des exigences plus élevées, la moindre faille étant exploitée pour réduire les prix. Cela pourrait donc, à l’inverse, créer une pression sur les prix, également aidée par l’inflation et la hausse des taux.
En matière d’immobilier d’investissement, la concurrence pour attirer les fortunes s’intensifie et, avec elle, les régimes préférentiels. De ce point de vue, Dubaï et Singapour se montrent particulièrement actifs, et Hong Kong revient dans la course, par exemple en instaurant un nouveau régime fiscal et règlementaire dérogatoire pour les family offices et holdings privées.
Mais à l’autre bout du spectre, de nombreux pays tentent de freiner la flambée de ces dernières années. Notamment, par des mesures restrictives visant essentiellement l’accès des étrangers à leur marché : au Canada, les non-résidents ne peuvent plus procéder à des acquisitions en 2023/2024. Los Angeles impose une nouvelle taxe de séjour, Singapour durcit la réglementation sur les prêts, l’Australie augmente les redevances dues par les acquéreurs non-résidents et l’Espagne introduit un nouvel impôt sur la fortune.
Des alertes certes, mais qui démontrent également la solidité de la pierre, classe d’actif en tant que valeur refuge dans un monde où les risques explosent. Ainsi va peut-être la « nouvelle normalité » …