Les mois passent et se ressemblent…. Les constats de notre dernière Lettre restent d’actualité. En France, les taux de crédit immobilier continuent de reculer, pendant que les prix ne dévient pas de leur trajectoire haussière. Au premier semestre 2019, l’immobilier résidentiel a connu une hausse de 2,1%. Et les transactions, une progression de 7%.
L’explication tient en deux chiffres : -6% et +9,5%. Ce sont les évolutions respectives de l’offre et de la demande. L’offre insuffisante entraîne des phénomènes de pénurie et une hausse des prix. Malgré cet emballement, les acquéreurs sont plus que jamais au rendez-vous. Baisse des taux, conditions et durées d’emprunt particulièrement souples, poussent en effet à agir !
Cette accélération est encore plus notable dans les quartiers chics de la capitale, où la demande, notamment internationale, pour des trophy assets, ne cesse de croître. A titre d’exemple, un hôtel particulier d’environ 400m², dans le 7ème, a été vendu plus de €20M. Soit €52 000 au m²… Du jamais vu, même si ce prix reste encore modeste au regard des tarifs pratiqués à Londres, Hong Kong ou New York… A titre d’exemple, en lisière de Central Park, un quadruplex new-yorkais de 2 100 m², situé dans les derniers étages d’un immeuble qui en compte 79, vient ainsi d’être vendu pour $238M (soit plus de $113 000 le m²). Un nouveau record pour la Grande Pomme !
A Paris, ce segment, dominé en 2018 par les Français, voit le retour des étrangers, Américains et Moyen-Orientaux en tête. Ces acheteurs sont prêts à payer cher pour des surfaces de 350 à 600 m², sans défaut, parfaitement localisées, rénovées et décorées par un designer reconnu.
Cette dynamique favorise l’émergence de nouveaux concepts urbains, qui permettent de valoriser des actifs dormants : la restructuration de parkings et de garages installés en surface n’est pas rare dans la capitale. Transformer des parkings souterrains l’est déjà davantage, même si un café et des espaces de réceptions viennent d’y être installés à La Défense. Et un projet vise actuellement à transformer un ancien parking proche de la place Vendôme en un vaste espace pour show-rooms et boutiques de mode !
Sur le front du marché hôtelier, la France reste l’un des pays européens les plus dynamiques avec le Royaume-Uni et l’Allemagne. L’appétit des investisseurs se maintient en 2019, porté par les taux d’intérêt, une offre de qualité restreinte, et des perspectives de croissance solides : les arrivées touristiques internationales devraient continuer à croître entre 3% et 4%.
Dans le bureau, l’évolution des prix et les loyers suit la même courbe ascendante, soutenue par une pénurie de l’offre, mais aussi, toujours et encore, le Brexit. Cette pénurie est illustrée à l’extrême par la chute du volume des investissements, de 17% au niveau national, 34% en Ile-de-France par rapport au T1 2018 selon CBRE ! Au total ce sont moins de 50 transactions, pour €2Mrds, qui se sont signées en région parisienne, et aucune au-dessus de €200M. En régions, l’activité reste stable, autour de €500M engagés, portée par le dynamisme lillois.
Ce phénomène a permis au taux « prime » (rapport prix/loyer pour les meilleures localisations de bureaux) de se stabiliser, aux alentours de 3% en Île-de-France. En régions, où ils avaient connu une forte baisse en 2018, CBRE n’exclut pas une poursuite de la contraction dans certaines métropoles (Toulouse, Strasbourg…), signe d’une bonne activité économique également.
Dans le commerce, le taux « prime » est resté à 2,50%. Mais toute nouvelle transaction parisienne significative pourrait de nouveau faire baisser ce chiffre.
En logistique, le taux s’est compressé, passant de 4,75% à 4,50% et de nouvelles baisses sont encore attendues.
Que ce soit en France ou à l’international, porté par des taux toujours très bas et une folle quête de rendement, le marché immobilier, ou plutôt les marchés immobiliers, démontrent toujours une belle dynamique. Néanmoins, les craintes de ralentissement économique pourraient refroidir ces ardeurs, qui s’apparentent peut-être déjà, dans certains cas, à de la surchauffe.