Immobilier : vaches maigres en villes ?

Hyper abondance de liquidités, quête de rendement, recherche d’actifs tangibles et protection contre le risque futur d’inflation : quatre phénomènes que la crise a accélérés. L’immobilier étant l’une des principales classes d’actifs pouvant y apporter des réponses, c’est à l’échelle mondiale que l’on a vu une forte hausse de certains secteurs alors que d’autres pans ont connu une désaffection brutale.

Ainsi le bureau qui, par exemple en France, principal marché d’Europe continentale, connaît une baisse des volumes de 20% sur un an malgré un rebond au 3e trimestre 2021. Ceci reflète la prudence des investisseurs qui considèrent que la crise assombrit la visibilité du secteur puisque les entreprises, par le télétravail, vont largement revoir leurs besoins et leur organisation. La Suisse, comme beaucoup d’autres pays, fait le même constat d’une baisse significative. Une situation qui génère bien évidemment aussi des opportunités pour l’investisseur agile et opportuniste !

A l’opposé, le commercial, outre le commerce de centre-ville qui montre une belle résilience, est porté par une demande forte en e-commerce et en logistique urbaine. 2021 s’inscrit donc dans une dynamique très positive, en France par exemple, où la demande placée connaît une hausse de 22 % sur un an et de 21% par rapport à la moyenne décennale.

Quant au résidentiel, qui représente tout de même près de 80% du stock immobilier mondial (!), il a connu une évolution à la hausse, synchrone à l’échelle quasi planétaire. Hausse qui, dans beaucoup de métropoles, peut sembler affolante.

Ainsi, le Global Real Estate Bubble Index d’UBS (1) estime que Frankfort, Toronto et Hong Kong sont les villes les plus à risque d’une correction. Risque également élevé à Munich et Zurich. A Vancouver, Stockholm, Amsterdam et Paris, le rapport parle même de bulle.

Aux Etats-Unis, toutes les villes évaluées, Miami, Los Angeles, San Francisco, Boston et New York, paraissent également surévaluées. Les déséquilibres sont aussi forts à Tokyo, Sydney, Genève, Londres, Moscou, Tel-Aviv et Singapour. Seules Madrid, Milan et Varsovie semblent être à leur juste valeur, tandis que Dubaï serait l’unique marché sous-évalué.

La hausse des prix s’est accélérée en moyenne pour atteindre 6% en termes corrigés de l’inflation entre la mi-2020 et la mi-2021. Une croissance à deux chiffres a même été enregistrée à Moscou, Stockholm, et dans les villes du pourtour Pacifique (Sydney, Tokyo et Vancouver).

Parallèlement, la croissance du volume des prêts hypothécaires s’est accélérée presque partout, avec, à la clé, une hausse des coefficients d’endettement. Ces derniers restant nettement inférieurs à leur niveau record dans de nombreux pays, il semble cependant peu probable que l’immobilier engendre des perturbations importantes à court terme sur les marchés financiers.

Pourtant, tout n’est pas homogène dans le résidentiel. Pour la 1ère fois depuis un quart de siècle, l’immobilier urbain sous-performe. L’activité économique et la demande de logement se sont déplacées des centres-villes vers les banlieues. Le confinement et le télétravail sont passés par là ! Ainsi, pour la première fois depuis le début des années 1990, les prix de l’immobilier dans les zones non urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les centres-villes. Selon le principal auteur de l’étude, Matthias Holzhey : « une longue période de vaches maigres semble de plus en plus probable pour le marché immobilier des villes, même si les taux d’intérêt restent bas ».

La crise a donc plus que jamais confirmé que, au-delà de nouvelles tendances probablement durables, il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers, et que les trois critères clé – emplacement, emplacement, emplacement – doivent demeurer l’alpha et l’omega de l’investisseur.

(1) « Global Real Estate Bubble Index 2021 », UBS, octobre 2021