LA NOUVELLE GEOGRAPHIE DU DESIR février 2026 — Pratique
L’édition 2026 du BARNES City Index confirme une recomposition silencieuse – mais profonde – de la carte mondiale du luxe résidentiel. Madrid conserve sa couronne, Milan accélère, Dubaï et Miami s’installent durablement, tandis que Marbella signe la progression la plus spectaculaire de l’année.
Une géographie où le soleil, la sécurité et la fluidité du quotidien pèsent désormais aussi lourd que la fiscalité – parfois davantage. Cette dynamique s’inscrit dans un contexte inédit : la population des UHNWI a progressé de près de 20 % en un an. Mais cette croissance ne se diffuse pas uniformément. Elle se concentre dans quelques hubs capables de conjuguer stabilité opérationnelle, accessibilité internationale et art de vivre, autrement dit, des lieux où le luxe ne se contente plus de se détenir, mais se pratique.
Madrid s’impose ainsi comme valeur refuge européenne. Sécurité élevée, climat, qualité des services, infrastructures de santé de premier plan et connectivité aérienne en font une capitale de résidence à part entière. Les prix progressent, mais restent compétitifs face à Paris ou Londres. Signe fort : la demande émane de plus en plus de résidents à l’année, et non plus de simples investisseurs. Milan, de son côté, capitalise sur son statut de pôle financier et culturel, amplifié par la règle fiscale dite « CR7 ». Style de vie, patrimoine urbain, écoles internationales et flexibilité fiscale composent une équation séduisante pour entrepreneurs et familles cherchant un ancrage européen agile.
Dubaï et Miami confirment leur rôle de cités‑aimants : fiscalité légère, sécurité élevée, infrastructures XXL et cosmopolitisme assumé en font des places centrales d’un monde où le télétravail est devenu structurel. Quant à Marbella, elle opère un bond spectaculaire – de la 35ᵉ à la 5ᵉ place – portée par son climat, ses écoles internationales, sa marina et… sa quasi‑absence de droits de succession.
Pour autant, l’Europe occidentale n’a pas perdu son pouvoir d’attraction. Paris (6ᵉ), Londres (11ᵉ), Monaco (14ᵉ), Genève (16ᵉ) ou Zurich (18ᵉ) demeurent des piliers : sécurité juridique, profondeur financière, infrastructures de premier plan et qualité de vie continuent d’y offrir un socle difficilement substituable, même si la stabilité politique, autrefois acquise, devient désormais une variable.
Plus qu’un déplacement, c’est une diversification des ancrages patrimoniaux qui s’opère. Les UHNWI ne choisissent plus un camp : ils composent une cartographie du possible, entre usage, mobilité, sécurité et transmission. Le luxe a toujours été une affaire de lieux. Il devient désormais une affaire de trajectoires : un réseau d’adresses plutôt qu’un point fixe. Et demain ? L’art discret de naviguer entre elles.