Le boom immobilier mondial connait une accalmie significative en 2022 à mesure que les autorités monétaires relèvent les taux d’intérêt. Dès lors, faut-il craindre un éclatement de bulle comme l’annoncent certains ? Un scénario considéré comme peu probable par d’autres.
Enchères dynamiques
Outre que les pays stables, offrant des taux d’intérêts encore relativement bas et un environnement favorable à l’investissement, continuent à tirer leur épingle du jeu, les marchés américain, français, allemand, britannique et suisse présentent tous la caractéristique commune d’un déséquilibre offre / demande en matière résidentielle. L’offre est insuffisante compte tenu des difficultés de recrutement de main-d’œuvre et d’approvisionnement en matériaux de construction. Alors que la demande postpandémie est historiquement élevée, et les taux de vacance en baisse. Un contexte qui n’est pas nécessairement annonciateur d’une bulle immobilière classique… Mais qui n’exclut pas, bien sûr, un ralentissement.
Par ailleurs, puisque les investissements immobiliers performent généralement bien dans les cycles inflationnistes (du fait de l’indexation des loyers, entre autres) et qu’ils restent (encore) compétitifs en termes de rendements relatifs, leur pondération dans les allocations devrait demeurer significative.
En Europe, compte tenu de la pénurie d’offre, la logistique semble toujours offrir des opportunités. Par ailleurs, les foncières cotées, qui présentent des décotes importantes par rapport à leurs VNI, paraissent offrir un potentiel de rattrapage. Quant aux bureaux « prime », ils continuent d’afficher de faibles taux de vacance, notamment ceux qui répondent à des normes environnementales élevées, pour lesquels les locataires paient déjà une prime.
Sur le résidentiel, la clientèle « prime » continue à se concentrer sur les villes et lieux d’exceptions. Alors que les prix ont atteint des records historiques en 2021, ils restent à un niveau élevé, voire poursuivent leur hausse !
TT
Sur le bureau, la question lancinante est d’évaluer l’impact du télétravail.
Certains analystes relèvent que l’évolution des modes de travail pourrait soutenir une demande importante en immeubles de bureaux modernes. Car si le télétravail réduit les besoins de surfaces à moyen terme, la numérisation croissante, dans toutes les branches, fait progresser le « taux de bureaux » – c’est-à-dire la part des employés disposant d’un poste de travail de bureau : augmentant ainsi le besoin de surfaces.
Avec le temps, cet effet pourrait peser plus lourd que la réduction des surfaces résultant du télétravail et donc soutenir la demande, en même temps que la rénovation HQE demeurera un moteur puissant.
ISR
Car l’appétit pour le risque a pivoté en faveur de stratégies demandant une gestion plus active des portefeuilles. Une gestion qui doit maintenant intégrer performance financière et objectifs extra-financiers. De ce fait, l’immobilier est une classe d’actif essentielle quand on sait que 37% des émissions de CO2 proviennent des bâtiments et de la construction.
L’Europe, par l’ancienneté de son parc immobilier, offre donc de nombreuses opportunités aux stratégies d’impact et de création de valeur à long terme.
Historique
De façon plus anecdotique, la demande en bâtiments historiques connait un certain renouveau. Le caractère, l’état de conservation, la situation et la capacité à évoluer vers une utilisation flexible constituent les critères principaux des investisseurs.
Mais c’est probablement aussi un raisonnement malthusien qui anime certains d’entre eux. Car de nombreux édifices historiques, non protégés ou en mauvais état, sont démolis. Les bâtiments bien conservés ont donc tendance à se raréfier. Or tout ce qui est rare est cher. L’architecture historique n’a donc plus seulement une valeur esthétique, elle pourrait également être source de plus-values.