Les conclusions de l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 laissent peu de place au doute : les prix de l’immobilier sont en phase de correction. L’indice montre une baisse moyenne de 5% dans 25 grandes villes, entre mi-2022 et 2023. Plusieurs métropoles, dont Genève et Londres, affichent encore des prix considérés comme surévalués, ce qui laisse augurer une poursuite du mouvement.
Jusqu’alors longue et ininterrompue, la hausse des prix est venue se fracasser sur la flambée des coûts de financement. Les taux hypothécaires ont triplé dans la plupart des pays depuis 2021, ramenant les prix réels à des niveaux proches de ceux de 2020.
L’inflation explique évidemment en grande partie cette évolution. La hausse des salaires n’a pas pu compenser la hausse des coûts, ralentissant les projets d’accès à la propriété, qui constituent le principal moteur du marché résidentiel. Un marché qui souffre d’un important déficit structurel en matière de logements dans nombre de pays développés.
Pour les mêmes raisons, les projets de rénovations sont également en fort ralentissement. Une situation susceptible d’accentuer la force correctrice.
Cherry picking
Si la tendance baissière peut durer, certains marchés semblent pourtant présenter des perspectives potentiellement engageantes. Zurich et Tokyo sont toujours dans le cycle de bulle, mais Paris pourrait être proche d’un seuil. L’accès au logement plus difficile, les restrictions en matière de crédit liées au taux d’usure, l’augmentation de la taxe foncière, ont pesé sur les prix depuis 2021. A Tel Aviv, qui avait triplé au cours des 20 dernières années, la flambée a été brutalement stoppée par la hausse des taux et le volume de prêts hypothécaires a été divisé par deux !
D’autres facteurs plus structurels pourraient alimenter des hausses localisées : l’obtention de permis de construire toujours plus difficile, l’avènement du télétravail qui n’a pas autant affecté le désir de vie en ville que ce que l’on en dit, et la pénurie de logements qui s’intensifie. Autant de raisons qui pourraient, localement, nourrir un retournement de marché dès lors que les taux se stabilisent. Sans compter les obligations de verdissement des parcs immobiliers qui sont un moteur sur la durée.
L’immobilier est, par essence, une classe d’investissement de long terme. Investir à contre cycle pourrait donc mériter réflexion !