Après une période de tensions et d’ajustements parfois brutaux, le marché immobilier mondial amorce
une normalisation progressive. La détente des taux d’intérêt offre un peu d’air, mais le financement reste
nettement plus coûteux qu’au cours de la décennie précédente. Les transactions reprennent, certaines
valorisations se stabilisent, mais la reprise reste sélective : les actifs « prime » – modernes, durables, bien
situés et conformes aux normes ESG – concentrent toujours l’essentiel de la demande, tandis qu’un stock
vieillissant peine à trouver preneur.
L’ESG : facteur de différenciation
Les critères ESG s’imposent désormais comme un pivot des choix d’investissement. Les actifs conformes
affichent des valeurs stables et une liquidité préservée, tandis que les biens obsolètes subissent des
décotes importantes. Cette polarisation influence directement les volumes de transactions et les
stratégies des investisseurs.
États-Unis : prudence et sélectivité
Outre-Atlantique, le résidentiel reste tendu : l’offre est insuffisante et la demande résiste malgré des taux
hypothécaires autour de 7 %. Les loyers poursuivent leur ascension, notamment à Miami, Los Angeles ou
New York, où les biens « prime » tutoient les 27 500 $/m².
Les bureaux connaissent une dynamique à deux vitesses : les immeubles rénovés et bien situés trouvent
preneur, tandis que les surfaces secondaires stagnent. La logistique, portée par la reconfiguration des
chaînes d’approvisionnement, continue de bénéficier d’une forte demande, notamment dans les hubs du
Sud et de la Côte Est.
Europe : reprise hétérogène
En zone euro, les premières baisses de taux ont relancé certains segments résidentiels « prime », mais la
reprise reste sélective.
En France, l’effondrement du volume des transactions a durement frappé le marché, accentuant la
sélectivité. L’offre reste concentrée sur les biens les plus liquides et bien notés sur le plan ESG. Les bureaux
souffrent d’un taux de vacance élevé pour les actifs non rénovés. Le résidentiel est perçu comme une
véritable valeur refuge. À Paris, le résidentiel d’exception atteint désormais 20 400 $/m², un record
historique, tandis que le haut de gamme « classique » se situe autour de 12 500 €/m².
L’Allemagne, de son côté, peine à sortir de la crise récente, avec des prix en recul et des projets gelés.
Dans le même temps, l’Espagne, le Portugal et l’Italie profitent du rebond du tourisme et d’une demande
locative dynamique.
Chine : normalisation lente
Le marché chinois reste le principal point de fragilité. Surconstruction, pression démographique et
fragilité des promoteurs freinent la reprise. Les mesures de soutien de Pékin n’effacent pas l’ajustement
structurel nécessaire : stocks élevés, demande faible et finances locales contraintes. Seuls les actifs
« prime » des grandes métropoles peuvent espérer se stabiliser à moyen terme.
Marchés émergents : opportunités et prudence
L’Asie du Sud-Est, l’Inde et le Moyen-Orient continuent de bénéficier de moteurs structurels : urbanisation
rapide, croissance démographique et relocalisation industrielle. Logistique et hôtellerie y sont
particulièrement dynamiques. Dans les pays du Golfe, l’afflux de capitaux et la flambée des volumes font
planer un risque de surchauffe, notamment à Dubaï, où la régulation s’intensifie.
Perspectives et vigilance
Dans ce contexte, les investisseurs privilégieront les actifs performants, bien situés et conformes aux
critères ESG les plus exigeants. Ils cibleront les marchés portés par des tendances structurelles : logistique,
résidentiel dans les grandes métropoles, hôtellerie dans les zones touristiques dynamiques. Enfin, ils
miseront sur la rénovation et la transformation des actifs obsolètes pour capter la prime à la
modernisation.
Mais la prudence reste de mise : la surévaluation de certains marchés émergents, l’obsolescence accélérée
des actifs non conformes, les incertitudes politiques et budgétaires en Europe et en Chine, ou encore la
faible liquidité du marché français après l’effondrement des transactions, sont autant de défis à surveiller
de près.
La baisse des taux marque un tournant favorable, mais ne suffit pas à effacer les déséquilibres accumulés.
Dans un marché en recomposition, la différence se fera par la capacité à sélectionner les actifs les plus
résilients, à anticiper les mutations réglementaires et à rester discipliné. Paris, New York, Hong Kong et
Londres demeurent les baromètres internationaux du résidentiel d’exception, offrant des repères
précieux pour orienter les stratégies d’investissement là où l’excellence rencontre la durabilité.