4ème trimestre 2016

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décembre 2016

In vino veritas?

Une AOC prestigieuse, une propriété répondant aux canons de son appellation, avec un terroir et un matériel végétal de qualité, et enfin une valeur d’entreprise attachée à l’investissement : un placement réussi dans un GFV (groupement foncier viticole) doit réunir ces trois critères essentiels ! Et les avantages fiscaux (exonération d’ISF, droits de mutation réduits de 75%), ne doivent pas faire oublier la prudence. Il convient donc de s’intéresser d’abord au sous-jacent, la propriété. Et se demander si l’appellation est porteuse, l’exploitant de qualité et la marque suffisamment forte !

La performance d’un GFV dépend de la qualité du vignoble, mais aussi du ticket d’entrée. Pomerol fait partie de ces terroirs qui font aujourd’hui rêver les investisseurs, avec un prix à l’hectare qui est passé, en moyenne, de €800K à €1,4M en quelques années. Un GFV bourguignon propose actuellement d’investir dans un domaine familial proposant des vins de milieu de gamme. Pour une part (80K€), l’associé perçoit un loyer sous forme de bouteilles (30 bouteilles d’une valeur unitaire de €46), soit un rendement annuel de 1,75 %.

En Gironde, sur le terroir de Margaux, un 3ème cru classé, offre un ticket d’entrée beaucoup plus élevé (€300K) et le fermage est également versé en bouteilles (rendement proche de 2%).

Reste que le véritable rendement ne se fait pas avec le loyer mais avec la plus-value, lors de la cession. Si le groupement a acheté dans de bonnes conditions, la plus-value devrait pouvoir être au rendez-vous.
Il s’agit en effet d’un marché à forte lisibilité, dont les anticipations peuvent être connues 5 ans à l’avance. Le prix des belles appellations progresse régulièrement depuis des années, porté par une demande mondiale. Qualité, demande, visibilité…… un triptyque magique ?

(Micro)-taxe

Et si tous les impôts ou presque étaient abolis et remplacés par une seule et unique taxe ? C’est l’idée défendue par un professeur de finance franco-suisse de l’Université de Zurich.

Oubliez l’impôt sur les sociétés, sur le revenu, ou même la TVA. Une seule et unique taxe existerait, une micro-taxe de 0,2% sur les transactions financières ! Attention, il ne s’agirait pas seulement d’imposer les mouvements de capitaux sur les marchés, mais bien de taxer l’ensemble des paiements effectués par les acteurs économiques. Pour pouvoir également imposer les paiements en espèce, comme l’achat d’une baguette de pain, la micro-taxe s’appliquerait aussi aux retraits en espèces.

Cette micro-taxe permettrait d’engranger CHF200Mrd, soit plus que l’ensemble des recettes fiscales annuelles de la confédération Helvétique, qui se situe autour de CHF170Mrd !

Dans les pays développés, l’ensemble des transactions financières représente 100 à 150 fois le PIB. À supposer que la France se situe dans le bas de la fourchette, les transactions financières représenteraient ainsi un montant €218 000Mrd par an. Un taux de 0,2% suffirait alors à rapporter €436Mrd. Soit bien plus que l’ensemble des recettes fiscales en France (€292Mrd selon le projet de loi de Finances pour 2017).

Reste que le chemin est encore long pour que la mesure soit mise en œuvre. Mais après la tentative d’un SMIC à 4000€, un tel projet ne semble pas impossible ! Néanmoins le processus permettant une telle votation prendra au moins 2 à 3 ans !

Fondations actionnaires

On en compte environ 1 350 au Danemark, 1 000 en Suède ainsi qu’en Allemagne et… 4 en France. Le point commun pour des entreprises telles que Lego, Ikea, Bosch ou encore Pierre Fabre ? Toutes ont pour actionnaire principal une fondation. Celle-ci est ainsi propriétaire d’une entreprise industrielle ou commerciale, possède tout ou partie des titres ainsi que la majorité des droits de vote et/ou la minorité de blocage. Ce modèle de capitalisme original, largement développé dans le Nord de l’Europe, protège mieux les entreprises du « court-termisme » en plaçant au centre de l’organisation la fondation, laquelle détient le capital de façon irrévocable et inaliénable. Outre l’aspect philanthropique, on constate une performance économique égale voire supérieure à des entreprises capitalistes classiques, une protection de l’emploi et du patrimoine économique.

La première conférence européenne sur les fondations actionnaires s’est tenue à Bercy en septembre dernier dans le but de promouvoir ce modèle. Quatre propositions ont été émises pour favoriser ce concept en France :

  • Ouvrir la capacité des fondations et élargir le principe de spécialité. Il s’agit de reconnaître, sans limitation, la possibilité pour une fondation de posséder, par donation ou succession, la majorité du capital d’une ou plusieurs entreprises. Aujourd’hui, la loi dispose que la société détenue doit exercer une activité nécessairement en lien avec l’objet social de la fondation qui la détient.
  • Donner aux fondateurs la majorité dans l’organe de contrôle. Actuellement, la doctrine du Conseil d’Etat refuse d’accorder aux fondateurs et à leurs héritiers plus du tiers des postes du conseil d’administration ou de surveillance d’une fondation reconnue d’utilité publique.
  • Permettre la réduction de la réserve héréditaire. L’idée étant d’ouvrir la possibilité de donation ou legs d’une partie du patrimoine, au-delà de la quotité disponible, dès lors que les enfants sont déjà suffisamment dotés (à apprécier).
  • Permettre un contrôle direct de l’entreprise par la fondation. En ce sens, la fondation pourrait être directement détentrice des titres et du capital de l’entreprise (comme dans les pays nord-européens), sans obligation de création d’une holding intermédiaire, et conserverait à ce titre une gestion patrimoniale, quel que soit le pourcentage de détention.

A suivre, même si la gestation sera certainement lente…

ISF portugais

Le Portugal séduit de plus en plus de contribuables français. A condition de n’y avoir jamais résidé au cours des cinq dernières années et d’y demeurer au moins six mois par an, il est possible de bénéficier du régime des résidents non habituels. Les pensions de retraite sont totalement exonérées au Portugal (et non imposables en France). Les revenus du capital de source étrangère sont également exonérés d’impôt au Portugal (mais restent soumis en France à une retenue à la source).

Quant à l’ISF, il n’existe tout simplement pas, mais le pays devrait instaurer, à partir de 2017, une taxe sur le patrimoine immobilier afin de financer le système de retraite.
Un impôt de 0,3% de la valeur du patrimoine immobilier sera prélevé au-delà d’une valeur totale de 600 000€.

Ce projet a suscité l’ire du secteur immobilier, au moment où les étrangers affluent au Portugal, attirés par un régime fiscal des impatriés particulièrement favorable. Au premier rang des acheteurs étrangers figurent les Français (27%), dont de nombreux retraités, attirés par ces exonérations fiscales, suivis des Anglais et des Chinois.

Le seuil de 600 000€ permettra toutefois d’épargner la plupart des bénéficiaires des visas « gold », des permis de séjour accordés à des investisseurs non-européens qui gagnent ainsi accès à l’espace Schengen. Pays en mal d’investissement, le Portugal octroie depuis fin 2012 ces visas à des candidats prêts à débourser au moins 500 000€ pour un achat immobilier, à investir au moins €1M ou encore à créer dix emplois. En quatre ans, 3 888 visas « dorés », soit un investissement de €2,37Mrd, ont été accordés, dont 2 879 à des Chinois, suivis des Brésiliens et des Russes.

Autre coup dur pour immobilier portugais, le gouvernement a décidé d’augmenter l’imposition des locations touristiques, qui bénéficiaient jusqu’ici de taux inférieurs à ceux de la location de longue durée. Cette mesure intervient alors que le nombre de touristes hébergés à Lisbonne via Airbnb, a doublé en 2015.

Pour 100€….. Un investissement immobilier !

Petite révolution dans ce secteur du crowdfunding immobilier : l’une des principales plateformes propose depuis peu d’investir dans des projets immobiliers avec seulement €100, là où le ticket minimum varie le plus souvent de €500 à €2 000. D’ores et déjà testée sur quatre projets, cette plateforme a constaté une augmentation du nombre d’investisseurs avec des tickets moyens plus faibles.

Pour rappel, il s’agit, pour un particulier, de financer un projet immobilier sur une durée de deux ou trois ans, avec une rémunération de 7% à 12%/an. Une rentabilité qui peut sembler attractive mais qui est à la hauteur du risque pris, et du peu de liquidité. Cet investissement est en effet bloqué pendant toute la période de construction et de commercialisation du bien et les délais peuvent vite s’allonger. Enfin, il ne faut pas oublier la fiscalité, souvent identique à l’obligataire. Les intérêts supportent en principe 39,5% de prélèvement immédiat (CSG-CRDS -15,5%- et l’acompte IRPP -24%-).

Pour autant, le crowdfunding immobilier se développe rapidement, car il offre au promoteur un financement en fonds propres, et aux particuliers un investissement dans l’économie réelle moyennant une rentabilité attractive. Selon le dernier baromètre semestriel Anaxago, ce sont plus de €75M qui ont été collectés par les 20 plateformes les plus actives en France dans ce secteur depuis début 2014, en hausse de 55% en l’espace de six mois : en mars 2016, l’édition précédente du baromètre pointait 48M€ de capitaux collectés, un montant moyen par projet de 320 000€, et un taux de rendement moyen de 8,4%.

Un investissement qui semble, pour l’instant, tenir ses promesses envers les épargnants : on constate une accélération des remboursements. Depuis 2012, 28 projets au total ont été remboursés, dont 22 en 2016. Sur ces projets finalisés, qui promettaient à l’origine des rendements compris entre 7% et 20% (sur des durées variables), un seul n’a pas tenu ses engagements (6,1% au lieu de 10%), un autre a fait mieux que prévu (19% au lieu de 17%).

Révocation… pour ingratitude

Une donation entre vifs permet à un donateur de transmettre une partie de son patrimoine, de son vivant à un donataire, qui l’accepte. La donation, acte grave, lourd de conséquences, est en principe irrévocable. Il existe toutefois trois exceptions à cette règle, indépendantes de la volonté du donateur : la révocation pour inexécution des charges, en cas de survenance d’enfants et…pour ingratitude sur la personne du donateur.

La révocation pour ingratitude n’est pas automatique, mais doit être demandée devant le TGI. Ce sont les juges qui apprécient si les faits allégués par le donateur sont suffisamment graves pour remettre en cause la donation, en se fondant sur le Code civil, qui distingue trois cas d’ingratitude : le donataire a attenté à la vie du donateur ; il s’est rendu coupable envers lui de sévices, délits ou injures graves ; il lui a refusé des aliments.

En pratique, les juges se montrent très attentifs au point de vue des donataires, lesquels ont d’ailleurs souvent gain de cause. Avant de songer à avantager les siens, mieux vaut donc prendre le temps de la réflexion !