1er trimestre 2016

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avril 2016

Art – Assainissement plutôt que ralentissement ?

A Londres, les dernières ventes d’art contemporain ont confirmé le ralentissement qui se profilait. Ainsi Sotheby’s a réalisé le 10 février une vente du soir de £69,6M, en baisse de 43,6% par rapport à la vacation équivalente de 2015. Le lendemain, à son tour Christie’s totalisait £58,1M, en chute de 50,4%.

Le niveau très élevé des prix records atteints pour l’art contemporain, la compétition effrénée entre les maisons pour offrir des garanties exorbitantes aux vendeurs… tout cela a contribué à des corrections sévères, sans pour autant parler d’effondrement comme en 2008-2009.

D’ailleurs, les opérateurs eux-mêmes ont déjà rectifié le tir, avec des ventes moins importantes, des œuvres de qualité moins nombreuses, des estimations de prix plus prudentes. Ainsi Sotheby’s a allégé son catalogue, avec 55 lots mis aux enchères contre 75 l’an dernier à pareille époque. La firme américaine a toutefois réalisé une belle performance avec une toile de Lucian Freud, Pregnant Girl, restée dans les mêmes mains pendant trente ans et adjugée £16.1M, bien au-dessus de son estimation (£7-10M). Au total, 78% des lots ont trouvé preneur, contre 89% chez Christie’s. Au sein de la maison anglaise, le lot phare a été une œuvre de Peter Doig The Architects Home in the Ravine, partie pour £11,3M, dans la fourchette basse de son estimation.

Le ralentissement de la croissance en Chine n’a pas aidé le marché en 2015. Son chiffre d’affaires mondial a ainsi enregistré une baisse de 10,6% l’an dernier. Le produit des ventes aux enchères mondiales est passé de $17,9Mrd en 2014 à $16Mrd, conséquence du « réajustement » chinois. Les résultats de la Chine, Hong Kong et Taïwan ont chuté de $6,6Mrd en 2014 à $4,8Mrd l’an dernier (- 27%), mais le deuxième semestre a marqué une amélioration (+3%). Hors Chine, le chiffre d’affaires 2015 est équivalent à celui de 2014 ($11,2Mrd).

Détrônés par la Chine en 2014, les Etats-Unis ont retrouvé leur position de leader. Outre les dix meilleures enchères de l’année, ils réalisent 38% des recettes mondiales pour seulement 12% des lots vendus.

Après ces résultats 2015 en demi-teinte, les premières grandes ventes 2016 semblent néanmoins annoncer un redressement. Et positionnent toujours l’art comme un véritable placement alternatif  face aux turbulences des marchés financiers.

Facilités techniques d’Internet, extension du réseau des grandes sociétés de ventes : toutes les conditions sont réunies pour que les niveaux de prix croissent à nouveau, estime Artprice.

Si la clientèle asiatique et occidentale a diminué avec la crise, dans un marché qui fonctionne à la confiance, les vendeurs, eux aussi, sont moins actifs, ou privilégient les cessions privées, plus discrètes que les enchères. Le segment de l’art contemporain, qui a été le plus exponentiel et spéculatif ces dernières années, devrait revenir à un peu plus de raison. Les grandes sociétés vont probablement poursuivre leur stratégie de diversification et de recherche d’économies pour se prémunir.

Enfin, quand un repli mondial s’opère sur le marché de l’art, là comme ailleurs, la France affiche une certaine résilience et elle ne sera donc pas forcément le pays le plus touché. A l’inverse, quand le marché repart, elle a souvent une longueur de retard.

Immobilier – petit tour du monde

Devrait-on parler de bulle immobilière également dans des zones considérées comme refuges ?

Pendant des années les prix de l’immobilier suisse n’ont cessé de monter. Certes, en 2015, la hausse s’est ralentie. C’est même une baisse qui est attendue pour 2016, la première depuis 17 ans !

Mais cette prévision est à prendre avec des pincettes. Tout d’abord il faut distinguer le pays et certains cantons: on peut penser qu’à Genève ou Zurich, les prix continueront d’augmenter, même faiblement en comparaison aux années précédentes. Une stabilisation des prix était nécessaire. Les sommets atteints en 2008, notamment quand la demande faisait face à une offre quasi inexistante, étaient alarmants. Ce ralentissement, une stabilisation et pas un effondrement, a partiellement assaini le marché. Mais on est encore loin du compte : ainsi, en 2008, la moitié des ménages suisses répondaient aux conditions permettant d’obtenir un financement de 80% du prix d’achat d’un logement neuf de 120 m². Ce ne sont plus, aujourd’hui, qu’un quart des ménages, tant les revenus ont stagné pendant que les prix montaient !

Globalement, les premières marches du podium bougent peu. Selon un classement établi par Kinght Frank sur les prix de l’immobilier prime, Monaco mène toujours la danse, devant Hong Kong, Londres et New York. Suivent ensuite Genève, puis Sydney, Singapour et Shanghai.

Ce rapport fait, par ailleurs, ressortir des évolutions très disparates du côté de lieux moins courus. C’est ainsi que Vancouver, sur la côte ouest canadienne, émerge. Dans les beaux quartiers, les prix auraient bondi de 25% en un an tandis qu’ils grimpaient de 15% à Sydney, de 14% à Shanghai et de 13% à Istanbul. À l’inverse, Lagos, principale ville du Nigeria, voit ses tarifs dégringoler de 20%, tandis que Buenos Aires recule de 8%.

Du côté des tendances haussières, le rapport pointe la trajectoire ascensionnelle régulière du Vietnam, dont le marché immobilier s’ouvre aux investisseurs étrangers, tandis que le nouveau métro de Ho Chi Minh Ville devrait doper les quartiers bien desservis.

Parmi les villes qui se détachent, on note également Los Angeles, où les tarifs continuent à grimper entre faiblesse de l’offre et demande en hausse, dopée par les acheteurs asiatiques.

À l’échelle d’un quartier, c’est Pimlico, à Londres, qui retient l’attention. L’endroit qui bénéficie d’un immobilier de qualité devrait profiter à plein de la rénovation du quartier adjacent de Victoria.

Pendant ce temps, l’étoile de Paris pâlit. Le luxe est français… sauf dans l’immobilier. Certes la capitale française reste une destination touristique prisée, mais de là à convaincre les étrangers non-résidents d’y investir, il y a une différence. Evidemment, appliqué au luxe, le « déclin » est une notion qui peut laisser rêveur : le prix moyen des biens de prestige y atteint quand même 14 500€ / m². Mais c’est une paille par rapport aux 36 527€ / m²  londonien. New York (21 216€) et Hong Kong (20 108€) sont aussi au-dessus de la barre des 20 000€ sur ce segment.

Car l’immobilier de luxe est un marché où prédominent les acheteurs étrangers. Or Paris est l’une des grandes capitales les moins ouvertes à l’international. Selon les chiffres des notaires, seules 8% des transactions y sont le fait des étrangers (contre 20% pour Londres), voire 3% seulement si on ne considère que les non-résidents. Le nombre d’étrangers résidant hors de France et achetant à Paris est en décroissance (3% des transactions). Dans les quartiers les plus recherchés, l’écart entre Paris et Londres est spectaculaire. A Paris, dans les quartiers des Champs-Elysées, de Notre-Dame et de l’Odéon, les étrangers ne représentent que 15% des transactions contre 49% pour les quartiers les plus huppés du centre de Londres. Il est vrai que la capitale britannique a eu pendant des années le bénéfice d’une politique fiscale très favorable aux étrangers non-résidents, leurs revenus provenant de l’étranger étant exonérés.

Paris pourrait développer son marché de l’immobilier de luxe, puisque la planète compte aujourd’hui quelques 187 500 Ultra High Net Worth Indiividuals à travers le monde (disposant d’au moins $30M d’actifs). Mais pour capter cette clientèle, il faut une offre immobilière plus adaptée, conforme aux standards internationaux. Au-delà de l’adresse prestigieuse, le « minimum syndical » est un immobilier griffé (vendu meublé et décoré par un architecte de renom), offrant des services (conciergerie, spa, sécurité,…) et un équipement doté de technologies de pointe (insonorisation, domotique,…). Des critères que l’offre parisienne ne remplit que rarement. Et probablement une niche prometteuse.

Sans surprise, et mieux que New York, Singapour, Hong Kong ou Dubaï (respectivement en 2ème, 3ème, 4ème et 5ème positions), c’est donc Londres qui est, pour la 2ème année consécutive, la capitale favorite des UHNWI. Paris occupe tout de même la 7ème place.

Du côté de l’immobilier commercial, la 5ème Avenue, à New York, conforte sa position d’artère commerçante la plus chère du monde devant Causeway Bay, à Hong Kong, avec laquelle elle creuse l’écart.

En France, il y a de plus en plus d’argent investi dans l’immobilier de commerce. De nombreuses grandes enseignes internationales sont en cours d’installation. Les prix grimpent, mais ce n’est pas pour cela que les enseignes installées dans les rues prestigieuses acceptent des hausses de loyer. En fait, de fin 2014 à fin 2015, les valeurs locatives ont même stagné un peu partout. Sur les Champs-Elysées, le loyer annuel de l’immobilier de commerce premium est resté stable, à 18 000€ / m2. L’avenue reste la plus onéreuse d’Europe.

Cela dit, cette stabilité est déjà une belle performance, compte tenu de l’effet des attentats sur le commerce. Il est vrai qu’il y a toujours un délai entre le ralentissement d’une activité commerciale et la renégociation d’un loyer.

Seule exception, le Faubourg Saint-Honoré, où le loyer annuel moyen de l’immobilier commercial premium est passé de 11 000 à 13 000€.

La relative « sagesse » des valeurs locatives contraste effectivement avec l’engouement des investisseurs pour l’immobilier de commerce. Pas moins de €5,2Mrd ont été investis en commerces en 2015, soit 21% des montants engagés sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Certes, c’est une baisse de 32 % sur un an, mais cette baisse est un effet d’optique. Elle s’explique par un nombre de très grandes transactions plus limité qu’en 2014. Le volume total d’investissement en commerces est tout de même supérieur de 53% à la moyenne des dix dernières années !

Ce tour d’horizon milite pour une conclusion, certes évidente, mais qu’il reste bon de rappeler : la valeur patrimoniale d’une bonne localisation dans les grandes capitales demeure l’une des meilleures garanties de long terme, surtout à l’heure où le risque déflationniste fait peser de grandes incertitudes sur les rendements. La qualité des locataires dans le commerce participe de cette même logique. Enfin, localisation et qualité de standard international demeurent également le catalyseur principal d’un immobilier résidentiel de luxe, où Paris, très en retard, présente probablement l’un des meilleurs potentiels de moyen terme face à d’autres capitales arrivées à un stade plus mature.

Marchés – Patience et longueur de temps….

Après un mois de décembre négatif, les marchés ont entamé 2016 en forte baisse, dans un environnement très volatil. Le rebond entamé grâce à la remontée du prix du pétrole et à l’intervention de Mario Draghi n’a pas effacé les pertes et les marchés demeurent en territoire négatif.

Entre incertitude politique et macroéconomique, les investisseurs voient l’année 2016 comme une année de défis : défi de la croissance mondiale qui s’installe sous les 3% ; défi de la déflation ; défi du pétrole, au plus bas depuis 10 ans ; défi de la hausse des taux US.

Pétrole : après un plus bas à 27$, le prix du pétrole a rebondi et opéré une première stabilisation vers 40$ (110$ il y a 2 ans). Russie et membres de l’OPEP discutent enfin pour faire face ensemble à cette nouvelle donne. Mais les intérêts divergents des uns et des autres rendent le résultat incertain et le prix du baril reste, à court terme, la principale source de volatilité des marchés : la corrélation est, en effet, extrême entre prix du pétrole et prix des actions depuis 3 mois. Devant les incertitudes chinoises et le manque de données fiables sur l’état réel de l’économie du géant asiatique, les opérateurs de marché se servent du prix du baril comme indicateur avancé de la croissance chinoise !

Chine : les autorités ont stoppé la dévaluation du Yuan qui déstabilise les marchés depuis l’été dernier. Elles, entraînant un rebond de la devise face au $. Pour autant, les incertitudes demeurent et seule une forte croissance de la consommation intérieure chinoise permettra une réelle stabilisation de la situation : la bulle immobilière, le ralentissement des exportations et le mauvais état des banques locales menacent toujours.

La BCE a décidé de poursuivre sa politique monétaire ultra-accommodante et d’amplifier son Quantitative Easing lors de sa réunion du 10 mars. Ce nouveau coup de bazooka de « Super Mario » a des effets limités à court terme. Les investisseurs se demandent désormais si la BCE n’a pas usé de tous les ressorts possibles pour faire rebondir l’économie européenne. Mais l’effet sur les taux s’est fait sentir immédiatement. A moyen terme l’impact de cette nouvelle politique, rachat direct par la BCE d’obligations d’entreprises, sera positif pour les emprunteurs. Et, espérons-le, au final également pour les ménages. Soulignons ici le revirement spectaculaire de philosophie de la BCE : il y a 2 ans, les experts débattaient de la légalité et du bienfondé de l’achat d’obligations d’Etat. Aujourd’hui, personne ne s’étonne que l’institution européenne crée de la monnaie pour acheter de la dette d’entreprise et ainsi soutenir directement le secteur privé. Quelle sera la prochaine étape ? Acheter des actions, comme au Japon ? Des prêts à la consommation ? Ou pourquoi ne pas distribuer directement de la monnaie aux ménages (monnaie « hélicoptère ») à la place des banques commerciales, qui ne font plus leur travail ? Cette dernière idée commence à circuler, après avoir été sérieusement envisagée aux Etats-Unis dans les années 30. Dans un monde en déflation, la question de la circulation de la monnaie est fondamentale et nécessitera des réponses innovantes. En attendant, la bulle obligataire grossit : Veolia, par exemple, emprunte à taux négatif puis s’empresse de replacer sur les marchés à taux positif. Le Mexique emprunte à 100 ans… les banquiers centraux sont prêts à accepter toutes les aberrations pour faire repartir la machine du crédit et de la transmission monétaire !

La FED de son côté n’a pas voulu rajouter de l’instabilité. Face au ralentissement mondial et à l’instabilité du prix du pétrole, elle a adopté une attitude prudente repoussant et limitant le nombre de hausse des taux (juin?).

Et maintenant ?

Les actions européennes ont perdu 30% entre le point haut d’avril 2015 et le point bas de février 2016 : la correction est sévère. Le marché US, plus résistant cette année, était en hausse depuis 7 ans. Les investisseurs sont plus hésitants et les craintes d’une tendance baissière apparaissent.

Forte volatilité (pétrole et risques géopolitiques) ; crise politique en Europe ; croissance mondiale sous les 3% ; déflation ; instabilité géopolitique ; guerre des devises. A court terme il est difficile de trouver de bonnes nouvelles macroéconomiques susceptibles de faire rebondir le marché. Les prochains mois seront donc encore très incertains.

Surtout que le Brexit constitue une menace sérieuse à court terme en Europe. Le risque d’éclatement de l’UE est réel et les investisseurs étrangers, qui ont déjà du mal à suivre en temps normal la politique bruxelloise, regardent cela d’un œil craintif. Le repli sur soi, les fermetures de frontières et le retour du nationalisme créent une atmosphère peu propice pour attirer les investisseurs sur le vieux continent. Après la crise grecque de juin 2015, peut-être la crise anglaise de juin 2016…

Pour autant, au-delà des turbulences à court terme, les données fondamentales positives du début 2015 sont toujours présentes en 2016 : faiblesse du pétrole qui offre du pouvoir d’achat aux consommateurs occidentaux, taux d’intérêts durablement bas, robustesse de l’économie américaine et rebond de l’Europe, soutien des banques centrales affirmé encore et toujours. Même si la situation exige une grande prudence sur les marchés, les champions mondiaux profitent toujours d’un monde en croissance : ce n’est pas une surprise si LVMH et l’Oréal sont deux des (rares) actions positives en 2016. La prudence ne doit donc pas conduire à l’immobilisme, à l’heure où les rendements obligataires n’offrent plus de perspectives, sauf sur des signatures de qualité discutable. Un horizon d’investissement à moyen / long terme, qui s’exonère de l’irrationalité du court terme, allié à une gestion prudente du risque et à une sélectivité extrême, devrait permettre de traverser cette période trouble !