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décembre 2017

Cave à louer

Et si vous louiez votre cave ? En matière d’investissement locatif, la cave attire de plus en plus les particuliers en quête d’un placement rentable et peu risqué.

Sur les neuf premiers mois de 2017, JeStocke.com, plateforme de location de caves, de box et de garages en France, enregistre une hausse de 163% du nombre de caves proposées à la location sur son site.

Louer une cave à Paris, d’après cette plateforme, rapporte aujourd’hui à son propriétaire 6% brut en moyenne. Mais les écarts de rentabilité sont importants selon les arrondissements. Les 4ème, 6ème et 12ème affichent les taux les plus élevés, de l’ordre de 14%, en hausse de 6% par rapport à 2016, tandis que 2ème et 15ème arrondissement ne servent « que » du 6%, en baisse de 3%.

La même hétérogénéité se retrouve sur le plan des loyers. Les arrondissements les plus chers ne sont pas forcément ceux où les prix de l’immobilier résidentiel sont les plus élevés. Ainsi, le 2ème et le 4ème arrondissement affichent des loyers dans le bas de la fourchette parisienne, autour de 15 à €17 par m2.

Autre atout du placement cave : son ticket d’entrée modéré. Pour devenir propriétaire d’une cave à Paris, il faut compter entre 1 500 et €3 000 par m2 en fonction de la localisation, de l’accessibilité et de l’état du bien. Par rapport à 2016, le prix du m2 est en hausse de €500 en moyenne. Vacance quasi inexistante et loyers élevés, investir dans une cave, est un placement rentable.

Côté demande, les indicateurs sont également au beau fixe. Avec une croissance de 190% en 2017, la demande locative a explosé. Certains arrondissements tels que le 15ème (+767% de demandes par rapport à 2016), le 11ème (+520%) et le 18ème (+510%) sont particulièrement prisés.

La principale difficulté reste de dénicher la cave, un marché qui demeure étroit …. et caché !

Nouveau jargon de la générosité

  • Impact investing : l’investissement à impact social, de son nom français, désigne des mécanismes censés générer un rendement financier tout en apportant un progrès social mesurable. Le secteur représenterait déjà $114Mrd d’actifs gérés de façon « impactante » et pourrait atteindre plusieurs centaines de milliards en 2020. Parce qu’il promet un profit aux investisseurs, l’impact investing devrait, à terme, mobiliser des sommes très supérieures aux dons traditionnels.
  • Social impact bonds : obligations levées auprès d’investisseurs privés, avec un objectif social ou humanitaire, et remboursées avec intérêts si leur impact est démontré. Le premier titre de ce type a été lancé en Grande-Bretagne en 2010. Il s’agissait de financer, pour £5M et sur cinq ans, un programme de réinsertion de détenus de la prison de Peterborough. Il a permis de réduire le taux de récidive, coûteux pour les finances publiques : les investisseurs ont donc été remboursés avec intérêts. Depuis, les programmes de ce type se multiplient dans des secteurs où l’Etat s’avoue trop lent ou trop prudent pour agir. Le rendement de l’obligation (le plus souvent entre 5% et 10%) est directement lié à l’impact. Dans le même esprit, les « obligations vertes » financent des projets luttant contre le réchauffement climatique. Ces émissions ont atteint $100 milliards au cours des 10 premiers mois de 2017, emmenées par la Chine et la France.
  • Systémique : la philanthropie d’aujourd’hui veut être systémique, c’est-à-dire capable de modifier les fonctionnements profonds qui engendrent la pauvreté, les maladies, les dégradations environnementales. Les nouveaux philanthropes ne veulent pas mettre un sparadrap, ils veulent créer le changement. On parle aussi de change makers.
  • Entreprise sociale : entreprise à but lucratif, mais dont la mission inclut un but social (ex. : créer des applications pour permettre aux agriculteurs africains les plus isolés d’avoir accès aux prévisions météo). Elle repose en principe sur un modèle d’affaires pérenne et rentable, et fonctionne selon une gestion responsable et transparente. Certaines ONG se transforment en entreprises sociales pour changer d’échelle.
  • Proof of concept : se dit de la preuve (en principe une évaluation chiffrée) qu’un projet philanthropique va produire des résultats, afin de convaincre d’autres donateurs.
  • Venture philanthropy : se dit d’une approche innovante, et entrepreneuriale, des projets philanthropiques, avec un accent mis sur la mesure de la performance pour améliorer de futurs projets.
  • SDGs (sustainable development goals) : les objectifs de développement durable (ODD) ont été adoptés par les 193 états membres des Nations Unies en 2015. Ces dix-sept grands objectifs (élimination de la pauvreté, des mauvaises conditions sanitaires,…) sont utilisés comme référence par les donateurs privés. Les atteindre d’ici à 2030 coûterait $2 500Mrd.

Donations : démembrez, fractionnez !

Utiliser habilement, avec l’aide d’un notaire, la législation fiscale en matière de donation permet de réduire fortement la facture. L’efficacité de cette stratégie familiale est d’autant plus grande que les donateurs s’y prennent à l’avance.

Si le facteur temps est essentiel, c’est qu’il existe des franchises renouvelables. Chaque parent peut donner €100 000 à chaque enfant tous les quinze ans, sans aucun droit. Au-delà, le fait de fractionner permet de rester dans les tranches d’imposition les plus basses, sans dépasser, par exemple, 20% jusqu’à un peu plus de €550 000 (€650 000 franchise incluse).

En cas de transmission de la seule nue-propriété, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la donation sera faible. Quant à la valeur de l’usufruit, elle sera transmise lors de la succession sans aucun droit à payer par les héritiers.

Fractionner pour multiplier les franchises et abaisser le taux des droits peut aussi s’obtenir, depuis 2006, grâce à la donation-partage transgénérationnelle, directement des grands-parents aux petits-enfants. La franchise est plus basse (€31 865), mais il y a quatre grands-parents et probablement plus de petits-enfants que d’enfants ! Avec l’accord des parents et en respectant l’égalité de chaque branche familiale, cette donation peut se faire au-delà de la quotité disponible, en s’affranchissant de la part réservataire.

De la prescription du don manuel

Le don manuel est réalisé par la remise d’un bien avec l’intention de donner. Le bien doit pouvoir faire l’objet d’une remise, soit matérielle (objet d’art), soit dématérialisée (virement d’argent ou d’actions).

Un don manuel peut devenir taxable bien des années après sa réalisation lorsque survient un « fait générateur de taxation » notamment lorsque le don fait l’objet d’une reconnaissance judiciaire ou encore lorsqu’il est déclaré par le donataire dans un acte soumis à enregistrement.

L’Administration ne peut alors agir en taxation que dans le délai de six ans, voire trois ans dans certains cas. Au-delà, son action est prescrite, comme le confirme la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mars 2017.

Dans cette affaire, un don manuel avait été réalisé en 1974 par la remise de deux titres garantissant le paiement du prix de vente d’une maison. Ce prix n’ayant pas été payé, le bénéficiaire du don avait en 1990 assigné en justice l’acquéreur et avait, à cette occasion, déclaré le don. Il avait obtenu en 2007 une décision judiciaire favorable.

Pour l’Administration, le don manuel avait été révélé par cette décision et par la réponse apportée en 2011 par la bénéficiaire du don au cours du contrôle fiscal. Il n’était donc pas prescrit. La Cour de cassation rejette cette argumentation et relève que l’existence des titres litigieux avait été suffisamment révélée à l’Administration par des actes plus anciens notamment l’assignation de 1990. Le délai de six ans était donc écoulé à la date d’engagement du contrôle.

Hors des sentiers battus

Rapide tour d’horizon de quatre placements insolites :

Les chevaux de course :

C’est un placement sentimental. De ceux qui donnent des émotions. C’est l’aspect sportif qui rend cet investissement différent. Un être vivant, ce n’est pas un achat, mais un coup de coeur ! Pour devenir propriétaire auprès des sociétés de courses, il faut justifier d’un minimum de revenus : 75 000€ pour un cheval entraîné en région parisienne, 30 000€ en province. Il faut compter au moins 15 000€ de frais par an si vous souhaitez être propriétaire seul. Mais pas de panique, il est aussi possible de s’associer ou d’acheter des parts.

Ce placement exige de la patience. Entre chaque course, il y a l’espoir que le cheval progresse et devienne un champion. Et à la clef, de belles sommes à gagner. Le gagnant de l’Arc de Triomphe, la plus belle course de galop, empochait cette année près de €3M ! Mais fragiles, un accident peut être fatal à ces sportifs de haut niveau.

Les forêts :

Plus connue mais peu répandue, seulement 1% de la forêt française est vendue chaque année. Ce marché est souvent local, restreint et confidentiel. Il faut jouer la carte de la proximité.

En 2016, les transactions affichaient une valeur moyenne de 4 100€/hectare, s’étageant néanmoins de 670€ à 12 040€. Ce qui reflète la grande diversité des biens mis sur le marché. L’investissement rapporte en moyenne entre 1 et 2% par an. Mais il offre un intérêt fiscal (abattement de 75%) qui demeure avec le nouvel IFI. Actif complexe, il est nécessaire de s’entourer de professionnels, notamment pour toutes les questions liées à l’entretien et aux coupes d’arbres. Mais également à la structuration juridique. Une météo capricieuse, un incendie ou une maladie font partie des risques majeurs.

Les conteneurs :

Louer des conteneurs (mais aussi des wagons, des moteurs d’avions…etc) pour en tirer des loyers n’est possible que via des sociétés spécialisées ou des fonds commun de placement à risques (FCPR). C’est un investissement original mais engageant. En effet, les contrats de location sont généralement de 5 ou 10 ans. Le placement est par ailleurs dépendant des échanges commerciaux mondiaux. Ces derniers devraient connaître, en 2017, une croissance de 3,5%, selon le FMI. De quoi, peut-être, investir dans quelques boîtes d’aciers !

Les vaches laitières :

Obtenir un rendement de 5% par an en faisant l’acquisition de vaches laitières est une autre possibilité. Pour cela, il est possible d’investir, notamment, au travers de l’Association Française d’Investissement en Cheptel (AFIC). Le principe ? Un particulier achète des vaches à l’AFIC, laquelle confie la gestion des dossiers à un intermédiaire qui fait l’interface avec les éleveurs.

Une vache coûte environ €1 600. En cas de décès de l’animal par exemple, les éleveurs sont assurés, et l’animal est remplacé. En définitive, chaque année, le particulier a deux options : soit vendre les bêtes devenues adultes, soit réinvestir dans de nouvelles génisses.